Особенности продажи квартир через эскроу-счета
Продажа квартир через эскроу-счета предполагает, что денежные средства покупателя хранятся на специальном банковском счёте до выполнения застройщиком определённых условий передачи объекта. В качестве варианта оформления сделки может использоваться новостройка по эскроу счету, что подразумевает участие банка в распоряжении средствами до передачи прав собственности.
Участники и их роли
В сделке участвуют три базовых стороны: покупатель, застройщик и банк-агент, который ведёт эскроу-счёт. Покупатель перечисляет деньги на счёт, банк хранит и переводит средства застройщику после наступления оговорённых условий (регистрация права или передача ключей). Застройщик обязуется завершить строительство и передать объект в соответствии с техусловиями договора. Банк проверяет соблюдение условий и выступает посредником при расчётах.
Обязанности сторон
- Покупатель — вносит оплату и предоставляет необходимые документы для регистрации сделки.
- Застройщик — завершает строительство, выполняет договорные обязательства и обеспечивает передачу документов для государственной регистрации.
- Банк — хранит средства на счёте, проверяет выполнение условий и перечисляет средства в порядке, предусмотренном договором эскроу.
Механизм работы эскроу-счета
Стандартный сценарий включает несколько этапов: заключение договора долевого участия или купли-продажи, открытие эскроу-счёта, перечисление денег покупателем, выполнение застройщиком условий, регистрация перехода прав в реестре и окончательное перечисление средств банком. В договоре фиксируются критерии, при достижении которых средства освобождаются для застройщика, а также возможные сценарии возврата денег покупателю.
Типичные условия освобождения средств
- Регистрация права собственности покупателя в государственном реестре.
- Подписание акта приёма-передачи квартиры сторонами.
- Исполнение иных обязательств застройщика, указанных в договоре.
Преимущества и ограничения
Механизм эскроу направлен на снижение рисков для покупателя за счёт того, что средства не передаются напрямую застройщику до выполнения ключевых условий. Для застройщика такая схема обеспечивает прозрачность расчётов и подтверждённую оплату после выполнения обязательств. При этом возможны ограничения, связанные с комиссией банка и необходимостью прохождения формальных процедур для открытия счёта.
Риски и дополнительные факторы
- Оперативные риски — задержки в регистрации прав, бюрократические процедуры, необходимость согласования дополнительных документов.
- Финансовые риски — комиссия банка, изменение процентных ставок, возможные ограничения на досрочное расторжение договора.
- Юридические риски — некорректно составленные условия договора эскроу могут привести к спорам о порядке освобождения средств.
Практические рекомендации по документам и проверкам
Перед заключением договора рекомендуется проверить проектную документацию застройщика, условия договора ДДУ или купли-продажи, форму и порядок освобождения средств эскроу, а также перечень документов, необходимых для регистрации. Желательно уточнить в банке сроки проверки условий, список подтверждающих документов и порядок уведомлений сторон.
| Аспект | Эскроу | Прямая оплата застройщику |
|---|---|---|
| Хранение средств | Банк-агент | У застройщика |
| Риск для покупателя | Ниже при корректных условиях | Выше при задержке строительства |
| Оперативность расчетов | Зависит от банка и процедур | Зависит от договорённостей сторон |
| Комиссии | Возможны банковские сборы | Как правило, отсутствуют банковские сборы |
Заключение
Формат продажи через эскроу-счёт представляет собой механизм урегулирования расчётов между покупателем и застройщиком с участием банка как хранителя средств и контролёра условий сделки. Он сочетает в себе требования по оформлению документов, прозрачность расчетов и дополнительные временные и финансовые затраты на сопровождение. Выбор схемы зависит от оценки рисков, доступности банковских услуг и индивидуальных условий договора между сторонами.
